先买公寓还是攒几年再买住宅，看完这篇再决定

伴随着利好政策的发布，深圳楼市整体上依旧保持平稳。外地业主信心大涨，纷纷深圳“抢房”。有自住需求的客户也开始主动预约看房。

很多人以为买房主要就是看看地段和价格，其实这里面的学问可多了，比如土地性质和产权用途千差万别，还款金额和时间也不尽相同。买房对于很多家庭来说是等大事，小小一个细节就能带来很大影响，今天就来给大家科普一下买房需要注意的那些“小”事。

TOP 01 土地性质分类

土地性质一般情况下分为五类，包括居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。

其中工业用地是指用于工业产生或者和工业生产有关的场所，比如车间、仓库、设备房等等都属于工业用地。 其他用地一般用来建设学校、医院、实验室等设施。

而对于大部分人，面对最多的是居住用地和商业用地。

其中住宅用地指的是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，具体包括城镇居民的普通住宅、别墅用地、城镇混合住宅用地、城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地等土地。

而商业用地可建综合商厦、购物中心、百货商场、超市、专业商店、旅馆酒店、酒店式公寓、商办公寓、写字楼、会展中心、小学、中学、菜店、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等。

对于跟购房者关系最大的商办公寓，是指开发商将依法批准的商业建设地块以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，常见的形式有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、Soho、Loft等。

TOP 02 居住和商业土地区别

首先是贷款方式和还款年限不同。公寓产权是40年，只能进行商贷，而且贷款年限最高只有10年；而住宅性质是70年产权，除了可以选择商贷，还能使用公积金贷款，贷款时间最高30年。关于产权到底如何计算，小嗨给大家举个栗子，如果一个住宅的产权是70年，那开发商在2018年签订土地开发权，2019年开始售卖，业主2021年拿到房产证，那产权年限则是2018年加70年，即开发商签订开发权的年份加70年。

其次是首付比例，公寓最低也得5成首付，而住宅可以做到3成首付。

最后就是契税，首套住宅的契税根据面积大小而定，一般是1%-3%；而公寓的契税均为3%。

如果在深圳没有购房资格，一些刚需想着可以买公寓来过渡，今后再转手；投资客在不占名额的条件下也可以买来投资。这就是为什么很多人倾心于公寓的原因。但是大家别忘了，公寓40年产权的房屋首付要5成，而且商贷利率比公积金高了很多，月供也不是小数目。

TOP 03 住宅和公寓的使用区别

1. 生活成本不同

公寓的建筑面积普遍偏小，而且单价与住宅相比也相对低一些，总价一般不高，购置门槛低。但公寓的水电费会高出很多，而且大部分不能通燃气。因为属于商业性质用地，所以需要按照商用标准收费，一般情况下比住宅收费标准高出30%左右。从生活成本的角度考虑，如果有资金有名额，建议一步到位买住宅。

2. 落户政策不同

一提到公寓我们首先要考虑的一定是落户问题，因为绝大多数城市的公寓是不能落户的，而普通住宅就不存在这些问题。

3. 入学政策不同

在一般情况下，公寓是不能申请的，但现在深圳已经开放3个区公寓申请，分别是福田、南山、罗湖。但是需注意，公寓使用条件严格，且积分低于住宅，在紧张的片区就近入学的概率比较低。所以如果家里有孩子需要上学的家庭，买公寓时一定要万分注意。

4. 设计标准不同

大部分的公寓采光和通透性都不是很好。有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件自然并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件会比公寓好很多。

5. 居住品质不同

一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好。而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，适合部分手头紧张的单身或小两口居住。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。

另外，对于一些刚需小白，一定要在签合同前仔细查看合同上的土地资质和产权性质。对于已经购房的置业者，可以通过审查土地证的“土地性质”一栏去判定土地性质。如果看不到《国有土地使用权证书》的，可以到国土资源局、土地信息中心查，都能查到。

住宅和公寓各有千秋，您将会如何选择呢？