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二手房“满二唯一”和“满五唯一”过户税费有什么不同?在存量房时代的一线城市,为求学、为养老、为环境,住得大一点、生活便利些,换房已成为“新刚需”。那么,换房刚需背后隐藏了什么规律?今天,贝壳找房用数据分析来告诉你。
“第一套房”,很难一步到位
“宁要一线一张床,不要四线一套房”,是当下很多年轻人心境的写实,然而面对动辄几万的房价,经济实力薄弱的小年轻们尚不能一步到位实现大三居式“理想居所”,于是,先凑一套一居首付,再通过换房逐渐向三居过渡,就成了他们“曲线救国”实现人生理想的普遍方式。
贝壳研究院对上海链家2018年成交的、第一次购房为30岁以内的客户进行抽样调查后,得到首套房的三个基本关键词:外环外、50~60㎡、20年左右房龄。
根据贝壳网挂牌数据,这样一套房的挂牌套均价约为173万,而上海要求首套房首付比例不低于30%,年轻人在上海第一次置业需要准备的资金大约在51.9万左右。
一套50~60㎡的房子所能承担的功能非常有限,对于单身或两口之家来说性价比很高,可对于三口甚至四口之家来说,空间远远不够。于是当业主在面临结婚、生子、赡养老人等问题时,换房就变成了刚需。
贝壳研究院通过以下数据进行推算:
综上,贝壳研究院推断上海市场当前的置换客比例达到六成。
换房之前,必须知道的小秘密
接下来我们以上海为例,看下一线城市的置换客们,都有怎样的特点。
01. 不想搬太远!超6成人置换距离不足10km
从置换距离来看,置换的平均距离为10km,大量的置换客都集中在短距离置换的部分,其中,21.02%的客户置换距离不足1km,47.17%的客户置换距离不足5km,64.20%的客户置换距离不足10km。
同时,所有置换客中有53.72%的客户选择在同环线内置换,27.89%在同板块内置换,8.12%在同小区内置换。
在一个区域生活久了,就会形成习惯和依赖,尤其是在一线城市,人们在适应了通勤距离、周围基础设施及物价后,就会形成舒适圈,在换房的时候更倾向于在周边选择。
02. 都是为儿女!人生换房高峰了解下
从置换面积来看,不同年龄段的客户显现出不同的特征。
对于年轻人来说,更多客户选择小房换大房,占比最高的是30~40岁之间,置换前后平均面积差也达到所有年龄段最高,一次置换面积增加约30㎡。而随着年龄的增加,则有更多的客户选择大房换小房。
置换,究其原因,是因为在生命周期中出现了转折点。
中国人的房屋需求与家庭关系休戚相关,恰适婚年龄,离开父母重组新家庭,会购买一套婚房。因此多数人的第一次购房行为发生在新婚前后。
而第一次置换行为多发生在生育后的6年。6周岁恰好是学龄儿童上小学一年级的年龄,此时父母需要为孩子成长的下一阶段准备一个独立的房间,甚至为他选择更好的学习、生活配套环境。
另一个置换客小高峰发生在60岁之后,这个年龄段的置换客正是子女成家立业的年龄,这期间的置换客更倾向于大房换小房,将换房后剩余的价值用于子女的置业。
自此,房屋的轮回也代表着生命的轮回。生命中每一个因为孩子带来的转折,都深深体现出父母对于孩子的舐犊之情。
03. 3成人五年内换房,45%十年内换房
我们通过分析置换客户卖出房源的买入和卖出时间,得到了置换客户的持房周期。
从时间分布上来看,以10年为界,持房10年及以上再换房的占比为55.4%,5年及以下的占比为29.5%,也就是说,有45%的置换客选择在10年内换房,有接近30%的客户选择在5年内换房。
在此,对持房周期低于10年的客户进行进一步探索。
此类置换客户的平均持房周期为5.04年,即平均每5年换一次房。
以购入房产的标的作为衡量置换链条前后的指标近一步观察,可以看到,随着卖出房源标的的不断增大,也即随着置换链条的不断延伸,持房周期逐渐延长,置换“接力赛”一棒比一棒跑的慢。
04. 什么时候换房更合适?
一直以来,根深蒂固在很多人心中的买房思想是“买涨不买跌”。因此,一旦市场平稳,甚至有些许房价下跌的风吹草动都会影响最终的成交量。量和价,往往同涨同跌。
置换客亦是如此。下图是上海链家置换客户比例与市场成交量走势图,可以看到两者趋势非常接近,在市场成交量大的时候,置换客占比走高,而在市场冷淡的时候,则置换客比例走低。当然,置换频率增加,置换周期缩短,会近一步拉高市场上置换客比例,这一点不多赘述。
事实上,波动较大的市场都会给置换客带来较大风险,而平稳市场,对置换客是相对友好的。
在上行市场,置换客最好的交易策略是“先买后卖”,在下行市场,则“先卖后买”的策略更能将效益最大化。但是,房屋置换,多需要利用上一套的房款作为下一套的启动资金,上行市场的“先买后卖”相对风险较大,尤其当前一次置换牵动着多环交易,随着财富分化逐渐明显,未来置换单甚至会出现“三连环”、“多连环”等,某一环出现问题都会对整个置换链条造成影响。
当前理性平稳市场下,客户有较长的决策时间做出理性决策,而不用担心因房价波动带来的损失。
责任编辑: 15756121335
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