商铺投资要避开哪些坑，投资商铺六条金句

发布时间： 2019-10-02 10:27:38

来源：今日头条

分类：商铺投资

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做商业地产这么些年，感觉商铺的坑多过其他任何地产业态。虽然做的好的商业千差万别，但是做不好的都有一些共性。再一点就是：各地的商业做的好的案例各有各的情况，所以本文只说投资经验教训，并不推荐具体的项目。

商业地产投资在过去5年逐步成为很多人的选择，无论是高净值人群的资产配置组合，或者普通投资者在手头有一定余钱，住宅已经有一两套的情况下，可以不限购的情况下选择投资商铺。在如今房地产投资银行贷款收紧的情况下，商铺投资由于既不限购，也不限贷，成为不少人的投资目标。然而商铺投资的坑也有不少，今天我们就来说一说。

商铺投资风险点：

一、开发商不专业，只有建设，没有招商运营。

这一点在过去多年的失败商业项目上很常见，不少商业项目拿地的是原来做住宅的开发商，甚至是第一次做开发，在专业度方面住宅和商业的开发逻辑相去甚远，因此不能像住宅那样建设漂亮就万事大吉。

商业项目的招商规模、招商定位、业态规划、品牌档次等等都直接影响商业的经营，进而影响商铺的稳定租金回报。因此买铺子不要仅看户型和位置、价格，没有专业招商和后期运营团队的商业项目是没有支撑的。

二、价格和面积不是关键，坪效和商户租约更重要。

商铺的价格和回报率不是以面积大小来计算的，这个很多买住宅的经验不能照搬。不说是面积越大租金收益率就越高，还得取决于商户的租约和单位面积产出的价值也就是坪效。

这其中租约的免租期，装修期等等是不产生租金回报的，如果开发企业或者商业管理运营方不单独补贴的话，购买商铺的业主在这个阶段是没有租金收入的，免租期根据商家情况不同有3~6个月为常见，个别甚至有8~12个月，所以投资商铺的时候对统一运营的协议一定要看清楚。

三、售后返租经营权，虚拟分割产权的界定。

如今采取售后返租的商业越来越少了，一般都是带租约销售。这两者的区别很简单：返租是固定回报约定，然后拿走经营权，由购房业主委托商管公司统一运营。例如约定年回报率为固定的6%，或者前三年5%，后三年8%等等，总之是固定的，业主不需要操心收益；后者呢则是商铺销售的同时也出租给商户经营，投资方（买方）根据出租的租金或者分成来获取收益，这种情况以来租金有浮动，二来需要考虑运营方的管理费抽成。

两者并无绝对的优劣，但是很多返租经营是把一块大面积的商铺分割成很多小面积进行销售，然后通过返租固定收益，把分散销售的面积再统一起来租给一个或者几个商家来经营。这种情况的风险在于如果某个购房业主不同意统一经营，或者经营过程中出现其他变数，后续由于一个商户面对多家购房业主，其中问题很难协调同意，如果此时商业管理运营方再不专业的话，后续经营风险很大。

所以售后返租型物业，一定要看好运营方是否投入了足够的人力，是否有跟租赁商户的稳妥协议，而不是只看自己的购房合同。与此同时最好不要购买虚拟分割产权的商业，而是买独立产权，有自己独立面积和隔墙、可以独立办理产权登记的商铺。

四、业态定位有问题，后期运营不到位。

这是招商和运营两方面的问题，之所以放在一起说，因为从购房者角度是不易区分其中的差异的。一个商业项目业态定位跟产品设计息息相关，例如餐饮美食街、shopping mall、综合商街（包括带连廊的内外街）、主题类卖场、专业市场、带文旅性质的商业体，大家看得到的是招商，实际上后期运营的差异也很大。

我们简单来说两个需要关注的要素：

1、业态有时候决定了租金。不同业态意味着商家选择不同，很直观的我们就可以看出做家居建材类商家和做餐饮的商家，以及做零售的商家在租金承受能力、付款方式和租期上是各不相同的。

2、后期运营过程，商业项目对经营商家也是优胜劣汰，同一行业的商家做的不好的可能会主动退出，或者被清场，然后由其他商家顶替掉，以维持商业对消费者的吸引力。

所以投资商铺，不要只看销售合同，不要只看招商和定位，还要关心项目的后续运营，这一点非常重要。

商业项目的投资还有很多值得分析的点，今天就先说这么多，归纳起来商铺投资的六条金句分享给大家：

1、投资商业项目最重要的不仅是地段，还有开发企业的品牌，专业最重要。

2、商业项目投资周期更长，期间要关注招商、运营情况，而不是买了之后就可以不管了。

3、商铺投资要看项目总体定位、主力商家招商情况，而不是盯着自己买的哪一间商铺，商业的价值是外在的和整体的因素影响，而不是住宅那种内在为主。

4、虚拟分割产权的商铺投资要谨慎，问清楚是否能做独立产权办理产权登记，同时看好运营方的统一经营协议和商家的租赁协议再决定。