2020——2025房产投资计划

要拟定未来的投资计划，首先要理清三个观点。

一是未来房价是不是持续增长？

当然，我的观点是房价还是持续增长的？道理也很简单，只要有经济增长，房价必然涨，只要城市化率还在进行，房价也必然涨，而这二点，未来五年，如果没有战争，我们天朝都具备。

二是怎么看待政府的限购限贷限价政策？

政府的限购限贷限价政策其实是楼市中的涨停板，它平衡了房价的大幅波动，把原来像股价一样的房价变成了像债券一样，未来持续增长是定势，只是幅度减少了而已。

三是对未来投资的预期？

投资房子，一是看租金回报，二是看未来价格预期。在房价疯涨的阶段，对租金回报不太在意，对未来房价的上涨信心满满。限购限贷打破了快速增长的预期，但也增加了租金回报的点数，从长远来看，债券式的增长也是可以期待的。

如果理厘清了这三点，2020-2025房产投资就有了坚定的信念和合理的预期。

那么怎么投资，如何投资那？

                                                        投资国际性都市

中国是个统一的大市场，资金可以畅行无阻，各地的资金或许不是很多，但短时间内汇集一点，就会形成可怕的力量。要炒爆上海、北京、深圳的房价，可谓分分秒秒的事情。

反观欧洲，虽然欧元统一了欧洲，到你如果亲自到欧洲各国走走，就会发现好多国家还是在用自己的货币，欧元的使用并不唯一，换而言之，这个市场的统一并不纯粹。

更关键的一点，上海、北京和深圳，还不单单是中国的城市，还是国际大都市，海外的资金也同样虎视眈眈。

限购等政策就避免了全球资金在某一时刻某一点的聚焦。

但现在避免，并不等于价格大幅上涨未来不会发生。

由此可见，如果有条件购买国际性都市的房产，都应该说是一种安全的投资。

投资这样的城市，就好比投资世界首富，跟着他赚钱，基本不会输。

                                                                     选投资成长性城市

除了上海、北京、深圳这三个国际性都市之外，合适投资的房地产城市就是成长性城市，譬如武汉、成都和重庆，这些都是区域性产业的聚集的地方，也是人口迅速聚聚的城市。现在还有个珠海，那是香港的问题，导致政府政策开始导向澳门，而和澳门毗邻的珠海未来发展可以期待。

判断这样的城市其实也很简单，一是看人口增长率，二是看新房和二手房的成交比率，前者是本质，后者是表象。如果一个城市的新旧房成交比率是9：1，那就是快速成长的城市，投资房产未来可期；如果新旧房成交比率是5：5，说明成长步入平稳期；如果一个城市的新旧房成交比率是1：9，那基本上是老年期了，投资房产要小心谨慎了。

投资这样的城市，就好比投资年轻时候的马云、投资创业时候的马化腾，他的快速成长，会让你轻松获利。

当然，要投资这二类城市，你除了有钱还不行，还要有资格。恰巧你生活在这样的城市，放心买吧，问题不大。恰巧你生活在别处的城市，除了自己自用的居所，不得不买之外，你当然也可以投资当地房产，但回报显然会低于这而二类城市。

投资这样的城市，就好比选了个资质平庸的老公，什么期待是谈不上了，就这样混混日子吧。

                                                            投资海外地产的逻辑

投资海外地产的逻辑其实一样，也是第一选择国际性都市，再选成长性城市。只是思考的角度有所差异

海外的国际性都市很少，纽约、伦敦、东京……投资这样的国际性都市，收益可能有限，但安全性比较强，可以作为资产配置的一个组成部分。

海外的成长性城市比较难选。欧美的经济基本上都进入平稳期，成长性的城市几乎没有，大部分成长性的城市都是在一些新兴国家。譬如河内、金边、马尼拉、孟买……。

这些成长性城市，一是市场容量大小的问题，二是政策法规欠缺的问题。太小的市场，基础不牢，一有经济风暴就首当其冲。太不稳定的政权，朝令夕改，海外投资客往往是被宰的对象。这个基本上属于刀刃舔血的买卖，如果不是非常明白，还是谨慎为妙。

归根结底一句话，2020-2025年房产投资比买债券好，稳当，收益高，而且国家的调控让你不用费事情去判断哪里是高峰和低谷了，因为全是平地一直线。