长租公寓新发展机遇下的运营模式升级

在经过2017年高速增长和2018年市场调整后，2019年长租公寓将迎来更理智、更贴合市场的发展模式。进入2019年，长租公寓逐渐回归多元化的租住需求和专业化的运营管理，科学的集中管理和专业高效的运营将成为长租公寓运营商新的座右铭。

长租公寓发展现状：“野蛮生长”后的冷静期　

伴随着与日俱增的市场需求和政策利好，长租公寓市场拥有极大发展前景，近年来也正吸引着各路资本不断涌入。房企、专业租赁机构、金融企业和互联网公司都看中房地产业中的这片千亿蓝海，纷纷进入长租公寓市场，准备瓜分这块巨大的蛋糕，一时间长租公寓大势渐起，疯狂扩张。

经过几年发展，目前长租公寓主要有两种运营模式，分散式公寓和集中式公寓，虽然两者运营模式不同，但收入来源都比较单一，仅限于租房租金（部分含一定比例的管理费），本质上与传统的二房东赚取房租差价没有多大区别。由于前期的市场占领导致大量的资金投入，在市场逐渐冷静下来后，仅靠租金作为收入的长租公寓盈利能力明显不足。

另外，快速发展涌现出大量的长租公寓品牌，导致市场竞争愈加激烈，行业正进入“洗牌期”。“短期靠拼规模，长期还得拼盈利。”不主动“因时制宜”的长租公寓必将遭遇发展瓶颈从而被市场淘汰。因此，各大品牌必须找到一条适合当下发展的道路，降低运营成本，在预期时间内实现盈利目标，才能让品牌立于不败之地。

品牌化运营是长租城家公寓未来发展趋势

过去几年，资本和市场前景导致长租公寓都在拼规模和拼速度，部分长租公寓开始暴露问题，大众纷纷对长租公寓进行指责，造成长租公寓的衰颓动荡局面。在这之后，长租公寓想要挽救衰退之势，最终还是要回归到满足民众多元化的租住需求和进行专业化的品牌经营。

在品牌化运营的模式下挖掘“后租房市场”，以公寓为入口做最本质的服务平台，让长租公寓的盈利点不再局限于单一的租金，而这也有利于增强用户粘性，形成品牌特色。

我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口，在不断扩大的租客规模中，90后正在发挥越来越重要的作用，成长于快速变化的大环境中的这一代年轻人注重生活质量，他们对居住品质有着极高的要求。从单纯的租房到衣食住行多元化服务，从传统家居到智能化改造，扩大服务半径，打造一个拥有优质服务的长租公寓才能牢牢抓住年轻租客的心。

 集中式长租公寓运营管理上有优势

当租房能够满足年轻租客的基本需求后，社交又成为了新的需求。一个拥有公共空间以及公共设施的集中式长租公寓将会成为新的竞争优势，此时运营方再加以引导组织，开展年轻租客感兴趣的社区活动，让年轻人枯燥的租房生活变成有趣的社区生活，一定能进一步与用户绑定，增强粘性，这也有利于降低运营成本，完成增值，形成更专业的品牌化运营。

虽然前期投入较大，但集中式长租公寓在资源配置以及公寓管理方面有着明显的优势。因为房源集中，人员配比不高，服务半径小，集中式公寓的运营成本更低，也更便于标准化运营、管理效率更高；在服务方面，整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等，这样更易通过社交功能的设计提高客户黏性，利润率也更高。

由于政策支持、市场发育及城市巨大需求等利好方面，长租公寓行业依然表现出前所未有的活力。而专业化、社群化经营的公司将会继续前进，一味疯狂扩张的公司将会出局。升级运营管理模式，是基于自身发展阶段的选择，也是顺应长租公寓未来发展的趋势。