震惊！房价持续上涨，5年后，淮北60W的房子竟然能涨这么多...

当前的房子，不仅具备居住属性，还具备了强大的金融属性。有关数据表明，中国家庭70%的财富都在房子上。

即使如此，但对于普通老百姓来说，又有什么办法呢？

理财不安全，买股不靠谱，投资实业门槛太高，眼睁睁看着手里的钱被超发的货币稀释吗？

这在过去一二十年时间里被证明，买房确实是一项比较靠谱的买卖。

不过，随着房价不断升高，到目前已经涨到一个阶段性高位。按照经济学的观点，“没有只涨不跌”的商品，房子也不例外。

未来几年以保值、增值为目的买房投资还靠谱吗？

涨价太离谱

上面这段话是一个刚入行的卖房者说的，一年时间，房价从7500涨到了2W2，这涨幅速度真的是太快了。

年轻人也已经不再讨论热门的房价话题，不是不想说，而是说了也没啥用，买不起。

现在摆在大家面前的问题是，无论是自住买房，还是保值增值投资买房，房子最终都要转到刚需者手中，房子始终脱离不了居住属性。

从房价收入比看，很多城市已经超出国际警戒线，一个家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能买一套刚需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光阴。

换句话说，也就是接盘者买不起了。当然，这或许是表象，从各大售楼处涌动的人群来看，买得起房子的人还不少。

目前的房价合理吗？

看到许多年轻人的吐槽，我们就可以发现，房价现在的位置和高度，并不是大多数人能承担的。

房地产发展周期，短期看金融、中期看土地、长期看人口。而我们现在看到的政策也是为房地产长期发展服务的，不会左右房地产的长期发展。若再浓缩一下，决定房价中长期方向的就两个因素：一是货币供应，二是住房供需。

我们先来看货币因素。举例说明，在1989年时，货币供应（M2）总量是1.2万亿，到2018年末，这个数字变为182万亿，总量增加了150倍。如果当时有一件商品价值1分钱，一套房子是1万元，30年后的2018年，这件商品变为1元钱，房子升到100万，身边这样的情况是不是很多？

事实上，这仅仅是同比例放大而已，不是房子值钱了，而是池子里的水多了，这就是M2与房价的潜在联系。从这个角度看，房价基本反映了货币变量关系。

再来看住房供需因素。谈房价，我们肯定不能忽视住房需求和供应。从住房需求角度讲，住房居住功能是基础，否则投资者手上的房子也转不出去，接盘者大都是有真正住房需求的人。

说到底，城市人口数据变化是决定房价的关键因素之一。

我们目前常住人口城市化率接近60%，户籍人口城市化率在43%左右，这中间的差值跟我们的户籍制度有关。

所以，这个数据不能作为有无房子数据判断，我们只能取一个中值作为参考，以户籍城市化率43%与达到初级发达国家70%城市化率差值除以2算，也就是说实际城市化率还差13.5%。按照近5年1%城市化率速度算（后面还会放缓一些），以房子为标准的城市化率要达到70%目标，还需要大概15年左右时间。

另一个就是住房供应端。近几年，我们每年住房竣工量维持在10亿平方米左右，每年新增住房供应量在1000万套左右。按照这几年城市化率1%出头算，每年大概有1500万上下的新增城市人口数。由于这些城市人口家人在农村，单个人在城市，我们就按照1.5人需求1套房子算，那么每年新增的住房供应量基本上能满足每年新增城市人口对住房的需求。

但是，城市里人本身也有改善需求，加之随着生活水平提高，家庭小型化也有相当数量的住房需求，这三者需求叠加，整体住房供应端还是有些偏紧。这里仅仅分析的总量，具体到每个城市人口流入或者流出不一，住房需求与供应匹配也会出现偏差，以至于各城房价涨跌不一。

也有人说，存在即是合理。

按汇率和国际间比较，极度不合理，按国内政策和形式，非常合理。

原因两点，通胀和外汇管制。

房价还会涨吗？

房价会一直上涨这其实就是现在的规律，我们纵观国际房产市场有涨有跌，但是最终的归宿都是一个字涨。

那么看看我们国内的房地产市场其实也不过发展了20年，房价真正出现大幅度的上涨就是从98年开始的。

而在98年之前我们其实还曾经主动戳破过房产的泡沫，挤出过多余的水分。但是今时不同往日房地产行业在我国的地位已经不能和之前相提并论了所以，现在房地产当中的水分也就自然不会被挤出了。

房价的上涨就目前来说还要取决于货币的超发，货币超发也是提升大家购买力从而使得房价上涨的原因所在。

从而水涨船高一步步走到今天的价位。现在来说大家的购买力还是很强的，即使房价涨的再高也可以买得起房子，这也和这些年工资的上涨是成正比的，只有大家口袋里有钱买才能保证房价的不断上涨。

因此，房价一直会上涨还是很值得让人相信的，这里的原因就是在于我们的各项政策其实都是在从侧面扶持房地产行业的发展，并没有实际的打压存在。

所以，不是为什么有人相信房价会一直上涨，而是房价为什么会一直上涨。

房价增长真要降低到一个很低的值，那起码也需要等到我们达到初级发达国家水平以后。目前美国城市化率已经80%多了，房价该涨还是在涨！只要水池持续进水，房价也就没有不涨之理！

淮北60W的房子，到2025年能涨多少？

基于上面的逻辑分析看，中长期房价肯定是继续上涨的，期间或因内外部因素作用会有所反复，不过这些都不影响房价趋势。5年以后，也就是到2025年前后，现在价值60万的房产能值多少钱？

房价增幅有两个参考依据：一是从过去10年房价增幅均值，二是中国社科院对2019年住宅销售均价增幅预测。

在2008到2018年间，年均房价增速在8.5%左右，预计未来随着货币供应增速放缓，房价增速也会随之下降，年均增幅预计会降到7-8%之间。而社科院预计2019年住宅销售均价增幅为7.6%，从统计部门公布的上半年实际增长情况看，算基本吻合。

所以，未来几年，楼市调控力度估计也在这个范围内，房价年均增幅大概还在7.5%上下。结果就出来了，在淮北，现在60万的房产，到2025年时，预计价值85万上下，增幅为40%。当然，这是全国房价平均增幅。

具体涨幅还要根据当地的房价市场来决定，影响因素还要很多，例如、规划、位置等。

不排除会出现“黑马”，涨幅高于平均40％的增幅。