房产大数据揭秘：上海人多久置换一次房子？

置换房子既是生活需求的提升，

也是事业成功，人生得意的标志。

很多人一辈子就置换一次房子，

所以在这方面是无经验可谈的。

所以，向专家请教，让专业人士给建议，

成了一种快速获取“经验”的方法。

这里我们想为大家推荐另一种“经验”，

叫“别人的经验”。

就是通过那些已经买了房的人的交易结果，

梳理出一些显而易见的规律，用以决策参考，

相信这也是一件很有意思的尝试。

接下来我们来开始今天的正文内容

1

上海人多久换一次房子？

两个换手高峰期

（投资和自住者的不同）

5年以内是第一个换手高峰期，

下一个换手高峰期则是8年。

5年以内就要把房子卖掉，

恐怕是因为投资者占比较大的关系，

对投资者来讲，持有时间就是成本，

降低成本，获取最高收益。

所以5年以内，确实是投资者最佳收获期。

而8年这个时间，才应该是自住者为主的群体，

产生置换需求的真实时间点。

各区房屋的持有时间的不同

市区房屋持有时间普遍较长，

其中徐汇的平均持有时间最长为6年，

最短的是奉贤，持有时间不到3年。

出现这样的情况，

最有力的解释是远郊区域价格相对比较低，

置换的成本也相对较低，

换房者不用“贴现”太多就可以换到理想的房子 。

另外从近几年数据来看，

奉贤无论是新房还是二手房市场，

一直都维持着相当高的成交活跃度，

据奉贤当地的从业者说，

奉贤人热衷于买房，喜欢买房。

再来看看按总价段和房龄来分的话，

持有时间有什么特征？

2000W以下的房屋持有时间，

会随着总价的提高，随之变长，

这个现象可以理解为：对中产者而言，

总价越高的房子，品质各方面的满意度越高，

所以持有时间就相应较长。

当然，也可以理解为：

目前中产者买房的购买力最高限在2000W左右，

再想提升，就要翻阶层了。

2000W以上的持有时间反而变短，

显示了富豪阶层买卖房屋的随意性，

以及对待房屋的看法与中产也有所不同，

可能其视房屋为资产或是融资工具，

处置的随意性也比较大。

房龄段统计分析

原本做房龄方面的统计，为的是想看看，

房龄较年轻的房屋，是否会被持有时间较长，

而房龄较老的房子，是否容易成为被置换的对象。

但结果表明：NO WAY

哪怕是30年以上的老破小平均持有时间也没有明显缩短。

一些业内大咖，常说老破小集中的区域，

置换需求就会比较强，

现在数据结果表明这一说法纯属意淫。

2

上海人换房子都喜欢换到哪里？

各行政区，区内置换的比例，谁最高？

普通置换者首先先考虑的就是自己比较熟悉的区域，

所谓的“恋土情结”就是最好的解释。

而跨区选房，一般都是预算不足，

被迫跨出自己熟悉的区域，

或者区域内实在选不到自己满意品质的项目，

但前者的占比一定是最大的，

这也就是业内常说的，价格逼出效应。

所以说越往市区，价格越高，区内置换比例则越低。

位于中环的置换者，往外环置换比往内环置换多

（为什么只统计中环线附近的置换者，因为它在所有环线的中间）

置换者多选择牺牲地段求面积

上海房价近两年的急剧上涨，导致限购政策加强，

钱和房票相比，后者变得更为重要。

有人考虑到房票珍贵，

愿意牺牲地段，

换取更大的居住空间、更高的品质。

在我看来，这样做符合置换的初衷目的，没毛病。

同一个小区内置换的比例达到7%

同小区置换的比例高达7%，确实出乎意料，

不过身边确有人曾经就做过如此“疯狂”的举动，

其实细一想也合情合理。

第一次购入小区时，由于资金、甚至是考虑不周，

导致没有能买足面积或不佳的楼层，

随后产生了置换的念头。

但由于通过一段长期的居住之后，

对自家小区非常满意，不愿离开，

便在自家小区中寻找合适的二手房进行置换。

这种情况在不少一手房楼盘里也有发现，

一些较大社区，分期开发销售的楼盘里，

不少一期的老业主，会卖掉手中的两房，

去购买新一期的三房的。

3

“别人”是怎么跨区域找房买房的？

曾经有为朋友和我说，他在跨区找房时，

曾经有过一段“胡乱看房”的经历，

漫无目的，浪费时间精力。

一旦走出自己熟悉的区域，

就发现那里都可以买，那里也买不下手 ，

完全不清楚其他板块的区域价值。

确实， 跨区置换找房，让很多人很是头疼。

由于篇幅有限，我们这里只举两个板块案例，

不过这两个案例不但是跨区还是跨“江”的。

据统计，有8%的浦西人会置换到浦东

最受浦西人青睐的浦东五个板块

案例一：我们取三林板块为例

来自浦西的买家，主要来自以下四个浦西板块

1、徐汇中心

2、打浦桥

3、南站

4、老西门

为什么是这四个板块呢？

一旦标注到地图上，结果一目了然

徐汇中心、老西门、南站、打浦桥，

这四个浦西板块和浦东三林分别通过轨道交通、高价快速干道相互串联，

原本不关联的板块间产生了化学效应。

拉近了板块与板块间的“心理距离”，

这点在很多郊区新房的购买人群中，也非常普遍。

比如青浦地区轨道交通17号线的建设开通，

就能吸引到沿线虹桥等地区的居民进行购买。

沿着轨道交通、快速干道，来寻找房子的做法，

或许对大多数人来讲都是有效的。

我们可以再看一个浦东买浦西的板块案例。

受到浦东人青睐的浦西的五个板块

案例二：我们取黄兴板块为例

来自浦东的买家，主要来自以下三个浦东板块

1、金桥

2、金杨

3、洋泾

同样的现象又一次出现，又是快速干道。

这些都是通过拉近“心理距离”，

从而克服实际距离长的最有效选择。

如果你也正因跨区找房头疼的话

建议以自己现在居住地为中心，

沿着周边轨道交通和快速干道，

寻找价格合适的板块和区域中的房子看看，

或许会有意想不到的收获。